Indução do adensamento nos municípios depende da ação do poder público
Redação, O Estado de S.Paulo, 26/04/2023
Para vice-presidente do Secovi-SP, mercado não consegue sozinho ser indutor do processo de desenvolvimento das regiões
Apesar de ter uma função importante dentro do desenvolvimento de uma cidade, o mercado imobiliário não é, de forma solitária, responsável pela indução desse processo, avaliou Cláudio Bernardes, vice-presidente do Secovi-SP, durante o Summit Imobiliário Estadão. Segundo o especialista, a função do mercado, na prática, é decodificar as normas urbanísticas e o processo de planejamento urbano para, então, tornar-se uma ferramenta da evolução das urbes.
“Muito dificilmente o mercado imobiliário sozinho pode criar centralidades e fazer com que esse modelo passe a funcionar de forma adequada. Na verdade, essas centralidades existem ou de forma orgânica ou porque foram induzidas”, afirma Bernardes. Um dos exemplos citados pelo executivo do Secovi-SP é o da Avenida Luís Carlos Berrini, na zona sul de São Paulo.
Nos anos 1970, depois de o poder público construir sob um pântano uma avenida que parecia ter pouca serventia, os arquitetos Carlos Bratke, Roberto Bratke e Francisco Collet começaram a rechear toda a área com torres comerciais. Em menos de uma década, e sem apoio do poder público, depois da via pronta, o mercado imobiliário fez o restante e dezenas de edifícios subiram na região. Hoje, não existe unanimidade entre os urbanistas sobre a construção do bairro.
“Atualmente, é importante que se tenha equilíbrio entre as características que as centralidades precisam ter. Como ser multifuncionais, terem disponibilidade de moradia e de emprego e assim por diante”, explica Bernardes. Segundo o representante do Secovi-SP, o mercado tem sim condições de desenvolver esses itens, mas depende do planejador.
Retorno. Para a arquiteta Anna Dietzsch, sócia do escritório Arquitetura da Convivência e professora na Universidade Cornell em Nova York, o setor privado muitas vezes precisa encarar o ônus, porque obtém retorno financeiro em uma cidade. Segundo ela, isso significa que o investimento precisa ser para além dos seus muros. Ela é enfática sobre qual deve ser o caminho para se atingir a qualidade de vida nos centros urbanos. E claro que, no caso paulistano, o fato de haver 22 milhões de habitantes na região metropolitana torna tudo muito mais complexo. O Poder Público e o setor privado precisam trabalhar cada vez mais em conjunto e da forma mais criativa possível, na visão de Anna.
“A mistura da diversidade econômica e social ainda não aconteceu como a gente gostaria. Mas, com a flexibilização e com contrapartidas para um projeto, com a combinação entre negócios imobiliários e desenho urbano, haverá mais soluções”, explica Anna.
Na comparação entre São Paulo e Nova York, por exemplo, a arquiteta brasileira, que vive na ponte aérea entre os dois hemisférios há 20 anos, lembra que lá, ao contrário daqui, não existe um Plano Diretor. O desenvolvimento urbano dos cinco boroughs nova-iorquinos ocorre muito mais no nível local, de forma nem sempre orientada por um grande plano mais macro. As especificidades dos locais são consideradas”, diz Anna.
Para a arquiteta, que também desenvolve projetos em São Paulo, como na zona leste paulistana, em áreas próximas ao centro expandido, não significa que o modelo americano sirva 100% para o Brasil. “Mas talvez exista um caminho do meio entre os dois. Aqui, algum tipo de agilidade para as parcerias público-privadas podem ser benéficas”, afirma.
Entre os mecanismos flexíveis, por exemplo, pode estar a possibilidade de o poder público comprar propriedades privadas e conseguir administrar esses bens dentro do setor privado. “No centro de São Paulo, lembro das pesquisas feitas em 2018: só ao redor daquela região do Glicério havia 250 prédios fechados e vazios.” A região é das áreas mais degradadas da região central paulistana.
Plano Diretor. A revisão do Plano Diretor da cidade de São Paulo neste ano facilita a criação de mais vagas de garagem nos prédios do entorno de estações de metrô e corredores de ônibus de São Paulo e desestimula a oferta de unidades de até 30 m². A expectativa é de que o texto seja votado pelo Legislativo neste semestre.
O projeto prevê os Eixos de Estruturação da Transformação Urbana, que abrangem a faixa de 150 metros de cada lado dos corredores de ônibus e o raio de 400 metros ao longo de estações de metrô e trem. De acordo com o texto enviado para o Legislativo, o ajuste para as vagas de garagem residenciais fica condicionado a unidades a partir de 30 m².
A lei atual permite que os empreendimentos nos eixos construam “gratuitamente” um número de garagens igual ou inferior ao total de apartamentos, sem que com isso seja considerado “área computável”. Com a mudança, o incentivo abrangerá um apartamento a cada 70 m².
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